Amortyzacja nieruchomości w trzech krokach

Odpowiadamy na pytanie jak ująć w kosztach podatkowych zakup nieruchomości oraz dokonujemy przeglądu dostępnych metod amortyzacji tego szczególnego składnika majątku. W artykule przedstawiono praktyczne wskazówki, dzięki którym możliwe jest skrócenie okresu amortyzacji lokalu do 10 lat.

Tłumaczyliśmy już we wcześniejszych wpisach, że wartość poszczególnych składników majątkowych nabywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej może stanowić koszt uzyskania przychodu bezpośrednio – wydatek zaliczany jest do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo w dacie jego poniesienia lub pośrednio – w postaci rozłożonych w czasie odpisów amortyzacyjnych.

Odpisów dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego, poczynając od miesiąca następującego po miesiącu, w którym został on wprowadzony do ewidencji, aż do momentu gdy wartość odpisów zrówna się z wartością początkową środka trwałego, ewentualnie do momentu jego likwidacji lub sprzedaży.

Jak wynika z przyjętego już przez rząd projektu nowelizacji ustaw o podatkach dochodowych, od 2018 roku limit wartości środków trwałych umożliwiający jednorazowe zaliczenie wydatku na ich nabycie do kosztów ulegnie podwyższeniu z obecnych 3.500 zł do 10.000 zł. Powyżej tej wartości sposobem na przyspieszone ujęcie całości poniesionego wydatku w kosztach podatkowych pozostaje amortyzacja jednorazowa, której aktualny limit wynosi 100.000 zł. Z tej preferencji nie można jednak skorzystać w przypadku nieruchomości, które podlegają amortyzacji liniowej przy zastosowaniu - co do zasady - stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych (załącznik do ustaw o podatkach dochodowych). Zgodnie z nim, roczna stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%, natomiast dla lokali użytkowych 2,5%, co oznacza, że na zamortyzowanie nowo nabytego mieszkania potrzebujemy ponad 60 lat, a w konsekwencji tylko niewielka kwota jego wartości stanowi koszt uzyskania przychodu w ciągu roku podatkowego. Poniżej przedstawiam w kilku krokach, jak przyspieszyć ten okres i jak skutecznie wykorzystywać mechanizm amortyzacji przy inwestowaniu w nieruchomości.

Tłumaczyliśmy już we wcześniejszych wpisach, że wartość poszczególnych składników majątkowych nabywanych na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej może stanowić koszt uzyskania przychodu bezpośrednio – wydatek zaliczany jest do kosztów uzyskania przychodów jednorazowo w dacie jego poniesienia lub pośrednio – w postaci rozłożonych w czasie odpisów amortyzacyjnych.

Odpisów dokonuje się od wartości początkowej środka trwałego, poczynając od miesiąca następującego po miesiącu, w którym został on wprowadzony do ewidencji, aż do momentu gdy wartość odpisów zrówna się z wartością początkową środka trwałego, ewentualnie do momentu jego likwidacji lub sprzedaży.

Jak wynika z przyjętego już przez rząd projektu nowelizacji ustaw o podatkach dochodowych, od 2018 roku limit wartości środków trwałych umożliwiający jednorazowe zaliczenie wydatku na ich nabycie do kosztów ulegnie podwyższeniu z obecnych 3.500 zł do 10.000 zł. Powyżej tej wartości sposobem na przyspieszone ujęcie całości poniesionego wydatku w kosztach podatkowych pozostaje amortyzacja jednorazowa, której aktualny limit wynosi 100.000 zł. Z tej preferencji nie można jednak skorzystać w przypadku nieruchomości, które podlegają amortyzacji liniowej przy zastosowaniu - co do zasady - stawek amortyzacyjnych określonych w Wykazie stawek amortyzacyjnych (załącznik do ustaw o podatkach dochodowych). Zgodnie z nim, roczna stawka amortyzacji dla lokali mieszkalnych wynosi 1,5%, natomiast dla lokali użytkowych 2,5%, co oznacza, że na zamortyzowanie nowo nabytego mieszkania potrzebujemy ponad 60 lat, a w konsekwencji tylko niewielka kwota jego wartości stanowi koszt uzyskania przychodu w ciągu roku podatkowego. Poniżej przedstawiam w kilku krokach, jak przyspieszyć ten okres i jak skutecznie wykorzystywać mechanizm amortyzacji przy inwestowaniu w nieruchomości.

www.myadvice.pl

Inwestujesz w nieruchomości pod wynajem?
Przygotujemy dla Ciebie rozwiązania prawne, dzięki którym legalnie zmniejszysz podatki i jednocześnie ochronisz swój majątek przed bezprawnym działaniem administracji skarbowej.

Inwestujesz w nieruchomości pod wynajem? Przygotujemy dla Ciebie rozwiązania prawne, dzięki którym legalnie zmniejszysz podatki i jednocześnie ochronisz swój majątek przed bezprawnym działaniem administracji skarbowej.

www.myadvice.pl

1. Ustalenie czy nieruchomość podlega amortyzacji.

Jest to zasadnicza kwestia i tutaj szczególną uwagę kieruję na zmiany nadchodzące od 1 stycznia 2018 roku dotyczące amortyzacji środków trwałych nabytych w drodze spadku lub darowizny. W aktualnym stanie prawnym, podatnik może ujmować w kosztach odpisy amortyzacyjne dokonywane od nieruchomości nabytych właśnie w taki sposób i to niezależnie od tego, czy darczyńca lub spadkodawca zamortyzował już w całości dany składnik majątku. Daje to możliwość kilkukrotnego amortyzowania tego samego składnika majątku – schemat często stosowany w rodzinnym biznesie, bo przecież darowizna w ramach tzw. grupy „0” nie podlega opodatkowaniu. Dlatego, jeśli np. rodzic wykorzystywał dany lokal w prowadzonej działalności gospodarczej i zakończył jego amortyzację, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby dokonał jego darowizny na dziecko, które może ten lokal ponownie amortyzować po jego wprowadzeniu do ewidencji środków trwałych. Od przyszłego roku, jak wynika z przedstawionego przez rząd projektu nowelizacji, taka praktyka nie będzie już możliwa. W tej sytuacji, zamiast decydować się na darowiznę lepiej rozważyć umowę sprzedaży. Nie ma przeszkód, aby członkowie najbliższej rodziny dokonywali pomiędzy sobą transakcji odpłatnych, dlatego np. syn może kupić nieruchomość od ojca za pieniądze, które otrzymał w darowiźnie od matki.

Pamiętajmy również, że nie amortyzuje się gruntów, mimo iż podlegają wpisaniu do ewidencji środków trwałych. Amortyzacji podatkowej poddawać można wyłącznie budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością. Pewien wyjątek stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, bo nie kupujemy w tym przypadku nieruchomości na własność, a jedynie prawo do dysponowania nią na zasadach zbliżonych do prawa własności (ograniczone prawo rzeczowe). Prawo to również podlega amortyzacji podatkowej, ale na zasadach właściwych dla wartości niematerialnych i prawnych.

Co oczywiste, w kosztach możemy ujmować wyłącznie odpisy amortyzacyjne dokonywane od środków trwałych wykorzystywanych na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu. Nie raz spotykałem się w swojej praktyce zawodowej z przypadkami, gdy organy administracji skarbowej po przeprowadzonej kontroli „wyrzucały” z kosztów odpisy amortyzacyjne dokonywane od lokalu, który był oddany w nieodpłatnie użytkowanie. Zdarzają się również przypadki, że kontrolujący kwestionują umowę najmu i w konsekwencji odmawiają ujęcia w kosztach amortyzacji.

2. Określenie wartości początkowej nieruchomości.

Wartość początkowa stanowi podstawę do dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Jej wielkość oraz sposób ustalenia zależy od tego, w jaki sposób nabyto nieruchomość. W tym artykule skoncentruję się na dwóch najpopularniejszych wariantach:

- odpłatne nabycie;

- nabycie w drodze spadku, darowizny lub innego nieodpłatnego nabycia.

*Nie można jednak zapominać o innych trybach przeniesienia własności nieruchomości, jak choćby w wyniku nabycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części albo przez wniesienie aportu do spółki.

Jeśli chodzi o nabycie odpłatne, to za wartość początkową uważa się cenę nabycia nieruchomości, która jest definiowana jako kwota należna zbywcy, powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego używania. Wśród tych kosztów, zwiększających wartość początkową nieruchomości dla celów podatkowych, warto wskazać m.in.:

- opłaty notarialne i sądowe (opłata za wpis do księgi wieczystej);

- niepodlegający odliczeniu VAT;

- podatek od czynności cywilnoprawnych;

- prowizja pośrednika;

- wydatki na adaptację.

Jak już zaznaczyłem, amortyzacji podatkowej nie podlegają grunty, w związku z czym pojawia się problem z ustaleniem wartości początkowej nieruchomości nabytych na podstawie umowy sprzedaży, w której nie określono odrębnie ceny gruntu i budynków na nim posadowionych, czy też lokalu i udziału w gruncie. Jeśli z aktu notarialnego nie wynikają takie informacje, najlepszym rozwiązaniem byłoby sporządzenie aneksu do umowy, zawierającego oświadczenia stron co do wartości. Nie zawsze jednak sporządzenie takiego aneksu jest możliwe, wtedy nabywcy pozostaje rozdzielić cenę na poszczególne składniki majątku samodzielnie. Chociaż z przepisów nie wynika obowiązek korzystania przy tym z pomocy biegłego rzeczoznawcy, to wydaje się to uzasadnione ze względu na uprawnienie organu podatkowego do badania, czy ustalona cena nie odbiega znacząco od wartości rynkowej.

Przechodząc do omówienia metod ustalenia wartości początkowej nieruchomości nabytych nieodpłatnie, warto przytoczyć treść przepisu art. 22g ust. 1 pkt. 3 u.p.d.o.f., która jest dość klarowna:

Za wartość początkową środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (…), uważa się w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób - wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Równolegle należy przytoczyć przepis art. 23 ust. 1 pkt 45a u.p.d.o.f., zgodnie z którym nie uważa się za koszt uzyskania przychodów odpisów amortyzacyjnych od wartości początkowej środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych nabytych nieodpłatnie, z wyjątkiem nabytych w drodze spadku lub darowizny, jeżeli:

- nabycie to nie stanowi przychodu z tytułu nieodpłatnego otrzymania rzeczy lub praw lub

– dochód z tego tytułu jest zwolniony od podatku dochodowego, lub

– nabycie to stanowi dochód, od którego na podstawie odrębnych przepisów zaniechano poboru podatku.

Reasumując, w obecnym stanie prawnym (spójrz na datę publikacji artykułu) możliwe jest zaliczanie do kosztów odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości nabytej pod tytułem darmym w kręgu członków najbliższej rodziny, czyli nabytych w sposób wolny od jakichkolwiek obciążeń podatkowych.

3. Wybór stawki amortyzacyjnej.

Po określeniu wartości początkowej nabywanej nieruchomości możemy przejść do wyboru optymalnej metody amortyzacji. Potrzebne będą jeszcze następujące dane:

- jakiego typu lokal zamierzamy amortyzować (mieszkalny/niemieszkalny);

- jak długo budynek (lokal) był używany przed jego nabyciem;

- jak duże nakłady zamierzamy poczynić na modernizację, adaptację lub przebudowę.

Generalnie lokale mieszkalne podlegają odpisom amortyzacyjnym według stawki 1,5%, lokale niemieszkalne wg stawki 2,5% i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego (jako wartości niematerialne i prawne) również wg stawki 2,5%. Rozstrzygnięcie, z jakiego rodzaju lokalem mamy do czynienia, następuje poprzez ocenę jego przeznaczenia oraz związaną z tym konstrukcję i wyposażenie, a nie sposób użytkowania, który w praktyce bywa czasem niezgodny z przeznaczeniem. Sam fakt, że lokal mieszkalny jest użytkowany jako lokal użytkowy nie czyni go jeszcze – dla celów klasyfikacyjnych – lokalem użytkowym.

Jednak zarówno właściciele lokali użytkowych, jak i lokali mieszkalnych, mają możliwość podniesienia rocznych odpisów amortyzacyjnych, ustalając ich stawkę indywidualnie do wysokości limitów określonych przez prawodawcę. Trzeba zaznaczyć, że z tego rozwiązania nie mogą skorzystać posiadacze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, jeśli nie dokonają przekształcenia w prawo odrębnej własności.

Jak wynika z przepisów obydwu ustaw o podatkach dochodowych, okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat, czyli stawka amortyzacyjna wyniesie maksymalnie 10%. W przypadku nieruchomości mieszkalnych, prawo do zastosowania indywidualnej stawki przysługuje wyłącznie pod warunkiem, że jest to lokal lub budynek wprowadzony po raz pierwszy do ewidencji, a jednocześnie używany lub ulepszony w rozumieniu poniższych definicji ustawowych.

Jako używany definiowany jest taki obiekt mieszkalny, dla którego podatnik jest w stanie wykazać, że przed jego nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Jako ulepszony definiowany jest obiekt, na którym podatnik przed jego wprowadzeniem do ewidencji poniósł wydatki na ulepszenie stanowiące co najmniej 30% jego wartości początkowej.

W pierwszej z podanych wyżej definicji występują dwa istotne sformułowania: pojęcie "przed nabyciem", które oznacza, iż chodzi o jakiekolwiek przeniesienie własności oraz udowodnienie "wykorzystania", bez doprecyzowania przez kogo i na jakie cele dany składnik majątku miał być wykorzystywany. Używanie nieruchomości musi zatem nastąpić przed jej nabyciem przez podatnika.

Przykład

Podatnik rozpoczynający w roku bieżącym prowadzenie indywidualnej działalności gospodarczej wprowadził do ewidencji środków trwałych mieszkanie nabyte 6 lat wcześniej na rynku pierwotnym od dewelopera. W tej sytuacji nie ma możliwości ustalenia indywidualnej stawki amortyzacyjnej, ponieważ nieruchomość była używana po, a nie przed nabyciem przez podatnika.

Odnośnie wydatków na ulepszenie nieruchomości należy mieć na uwadze, że chodzi tutaj o nakłady poczynione na przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację. Co do zasady, wydatki o charakterze remontowym nie podlegają zaliczeniu do wartości początkowej środka trwałego. Ponadto trzeba pamiętać, że obiekt musi zostać poddany ulepszeniu w okresie między jego nabyciem a wprowadzeniem do ewidencji.

Przykład

Podatnik rozważa kupno dwuletniego lokalu mieszkalnego za cenę 200 tys. zł, wymagającego przebudowy i przeprowadzenia kompletnych prac adaptacyjnych. Zamierza go wykończyć w wysokim standardzie, więc kalkuluje koszt adaptacji na poziomie ponad 60tys zł. Przewidywane koszty ulepszenia wyniosą więc ponad 30% ceny lokalu w stanie pierwotnym. Sprzedawca proponuje sprawne przeprowadzenie wszelkich prac i sprzedaż wykończonego lokalu za cenę 265 tys. zł. W razie zawarcia porozumienia, nabywca nie będzie mógł zastosować indywidualnej stawki amortyzacyjnej, bez względu na fakt, że ulepszenie miało znaczący wpływ na cenę.

Inaczej przedstawia się sytuacja właścicieli lokali użytkowych, ponieważ zastosowanie 10% stawki amortyzacyjnej jest możliwe, jeżeli upłynęło co najmniej 30 lat licząc od dnia oddania lokalu do używania do dnia jego wprowadzenia do ewidencji środków trwałych. Wynika to z dosyć zawiłej regulacji obydwu ustaw o podatkach dochodowych, zgodnie z którą okres amortyzacji nie może być krótszy niż 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji.

Przykład

W listopadzie 2017 r. podatnik kupił budynek usługowy, który po raz pierwszy został oddany do użytkowania w październiku 2002 r. Zgodnie z wykazem stawek amortyzacyjnych obiekt ten, jako budynek niemieszkalny, podlega amortyzacji według stawki 2,5%. Pomiędzy nabyciem budynku a jego pierwszym oddaniem do użytkowania upłynęło 15 lat. Różnica między okresem 40-letniem a powyższym 15-letnim okresem to 25 lat, dlatego podatnikowi przysługuje prawo do amortyzacji budynku według maksymalnej stawki 4%.